Nelli és Levi házat épít (17.) Drágák az építészek? Fontos infók a tervezési díjról

Nelli és Levi Budapest vonzáskörzetében, családi házas zöldövezetben építi fel az otthonát. A tervezés és a kivitelezés folyamatáról, az aktualitásokról hetente olvashatunk Nellitől, aki amellett, hogy dokumentálja a történéseket, igyekszik hasznos információkkal szolgálni, így pénteki beszámolói révén nyomon követhetjük, mi mindennel jár egy kertes ház megvalósítása. Az eddig megjelent 16 összeállítás itt olvasható >> 

– Az Yvette ciklon váratlanul és gyorsan jött, ebben a cudar időben semmit sem tudunk csinálni a telken. A kivitelezők pedig – a viharral ellentétben – elég lassan készülnek az ajánlataikkal. Mi éppen ezért egyelőre csak malmozunk, és bízunk benne, hogy a jövő héten jobban kezünkre játszanak majd a körülmények – üzente Nelli, aki múlt heti bejegyzésében, az állóvizet kissé felkavarva, említést tett arról, hogy nem voltak maradéktalanul elégedettek az építész munkájával, pontosabban az általa készített kiviteli tervvel. A terv ráadásul tetemes összeget vett ki a családi kasszából. A bejegyzés: Amikor a kiviteli terv nem úgy sikerül, ahogy kellene >> 

Nelli bejegyzésére többen reagáltak, köztük építészek is, ezért a sorozat e heti részét a terv tartalmi elemeinek, a tervezési díjszabás ismertetésének szenteljük. 

alexzel / 123RF Stock fotó

Közbeszerzési eljárásokra vonatkozó tervezési szerződéseknél BM-rendelet írja elő, hogy 2014. január 1-jétől az építmény tervezésének díját a becsült kivitelezési költség százalékában kell meghatározni. A végső tervezési díj 45 százaléka az engedélyezési, míg 55 százaléka a kivitelezési terv elkészítésének az ellenértéke. Mi a helyzet családi házak esetében?

Az építésszel kötött megállapodás alapvetően három tervezési fázisra vonatkozik: a vázlatterv, az engedélyeztetési, illetve a kivitel terv elkészítésére. Mindegyik munkafolyamat más-más szempontot helyez előtérbe, jóllehet az egyes tervek között vannak átfedések. Azt már a megállapodás elején célszerű tisztázni, hogy mennyibe kerül az egyes tervek összeállítása. A tervezői munkadíjat a hazai gyakorlat szerint az egyes munkafázisok után, három, nem egyenlő részletben kell kiegyenlíteniük az építtetőknek/megbízóknak. Általános gyakorlat, hogy a tervezői díjszabás egészének 15 százaléka fordítható a vázlatterv elkészítésére, az engedélyeztetési terv az összdíjazás 30 százalékát teszi ki, a kiviteli tervért pedig az össz díjszabás 55 százalékát lehet elkérni.

Forintban mennyi?

Évek óta kevés lakás/ház épül, rengeteg építész próbál megrendelőhöz jutni, ami a kirívóan eltérő díjszabásokban is megmutatkozik. Az építészek a fennmaradásért folytatott versenyben kénytelenek lenyomni az árakat, ezért vannak, akik a kamarai díjszabásnál kevesebbet kérnek.

– Korábban a hivatalos kamarai ajánlást, mi magunk, tervezők is az élettől elrugaszkodottnak tartottuk, azonban mára ez a helyzet megváltozott: a kamarai díjszabás teljesen reális – vélekedik Szekér László okl. építészmérnök. A szakember egy 300 négyzetméteres új építésű családi ház példáján keresztül összegszerűen ismerteti a kamarai ajánlást.

abidal / 123RF Stock fotó

Az épület nettó alapterülete: 300 m²

Nettó bekerülési költsége: 72 millió Ft

Bruttó (áfás) bekerülési költsége: 91. 440 000 Ft

Teljes nettó tervezési díja: 4. 951. 193 Ft

Teljes bruttó (áfás) tervezési díja: 6. 288. 015 Ft

A tervezési díj megoszlása (bruttó):

4. 401 611 Ft tervezés

1. 886. 405 Ft megvalósítási felügyelet

A példánál maradva egy 300 négyzetméteres új családi ház bruttó tervezési díja a következőkből áll össze.

Vázlatterv: 660 000 Ft

Engedélyezési terv: 1. 320. 000 Ft

Kiviteli terv: 2. 420. 886 Ft

Közreműködés a kivitelezésben: további kb. 1,8 millió Ft (vállalkozásba adás, műszaki felügyelet, pénzügyi felügyelet, műszaki átadás-átvétel)

Meg lehet kevesebbért is csinálni?

Előfordul, hogy egy-egy tervező 800 ezer forintért készít kiviteli tervet, 500 ezerért engedélyezési tervet egy 300 négyzetméter alapterületű családi házhoz. Valóban el lehet készíteni ma ennyiért egy tisztességes tervet? Igen, de akkor a tervező fizet rá. Vagy csak összedobja, így viszont a megrendelő jár rosszul – fogalmaz Szekér László.

Egy átlagos családi ház építési engedélyezési tervéhez újabban szükség van statikus, gépész és elektromos műleírásra, számításra is. Ezeket jellemzően 50-60 ezer forintért vállalják a szakági tervezők. (S ez még nem terv, csupán a legújabban felmerült többletköltség, ami 150-200 ezer forinttal „dobja meg” az össz tervezési költséget.) Azzal is szembesülhet a tervező, hogy kötelezően biztosítani kell a megrendelő számára a látványtervet. Ez – ha nem saját maga készíti – újabb 50-60 ezer forintos tételt jelent.

– Kidolgozott energetikai számításra is szükség van, s akkor még nem beszéltünk a konzultációs díjakról, a dokumentálási költségről stb. Hamar kiderülhet, hogy az engedélyezési terv „járulékos költségei” közelítenek az 500 ezer forinthoz, s ebben még mindig nem jelenik meg maga a terv – mondja az építész.

alexzel / 123RF Stock fotó

Egy családi ház kiviteli tervének szerves része a gépészeti terv, amely legalább négy szakágból áll: víz-csatorna, fűtés-hőellátás, szellőzés, megújuló energiahasznosítás. Szakáganként 150 ezer forintos munkadíjjal számolva csak a gépészeti terv kerül 600 ezer forintba, áfa nélkül. A kamarai díjszabás szerint a gépészeti terv a kiviteli terv költségének mindössze 22 százalékát teszi ki. Ha a 600 ezer forintos gépészeti díjat vesszük alapul, a ház kiviteli tervére 2. 727. 000 forint kérhető el munkadíjként, áfa nélkül. Az elektromos kiviteli terv és a statika a gépészeti tervhez hasonló díjszabású.

El lehet készíteni tehát 800 ezer forintból tisztességesen a kiviteli tervet? A kiviteli terv az egész tervezésnek az 55 százaléka. Ha ezeket az arányokat követjük, a teljes tervezési folyamat 4. 950. 000 Ft + Áfa (15% vázlattervek, 30% engedélyezési és 55% kiviteli tervek).

– A kamarai díjszámítás alapvetően jól használható, sőt talán még kissé alatta is marad a realitásnak. Jól adja meg többek között az egyes tervfázisok, illetve a tervezési szakágak egymás közötti százalékos arányát. Egy 90 milliós családi ház esetében nem tartom irreálisnak a 4-5 millió forint tervezési díjat. Mennyit kérnek az ingatlanközvetítők? A két szakma között óriási a különbség, nem hasonlítható össze a felelősség, az időráfordítás, és még sorolhatnám… Az sem tartanám túlzónak, ha a tervezési díj aránya megközelítené a 10 százalékot, amennyiben az építész nemcsak a tervezésben, hanem a megvalósítási folyamatban is aktívan részt vesz.

Ki lesz a legjobb, mi alapján válasszunk építészt?

mapichai / 123RF Stock fotó

Az építtetők lehetőleg ne egyetlen építésszel tárgyaljanak, akkor sem, ha megbízható ismerősök állítják: az általuk ajánlott tervező a „legjobb” a szakmában. Legalább három szakemberrel érdemes konzultálni még azelőtt, hogy a tervezésről szóló megállapodás létrejön. Nemcsak a szaktudás számít, az építész által követett, általánosan alkalmazott stílusjegyekre is érdemes figyelni. Az alkalmazott építészetben a megrendelő szava dönt, tapasztalt építészek képesek megbirkózni a saját „hitvallástól” merőben eltérő tervezési feladatokkal is. Ennek ellenére érdemes olyan építésszel együtt dolgozni, akinek ízlése egyezik, vagy közelít a megrendelőéhez, hiszen a tervező a számára kedves feladatot szívesebben oldja meg.

Az építészeket elsődlegesen a munkáik minősítik, ezért az első találkozás alkalmával érdemes referenciaanyagot kérni. A különféle számítógépes programokkal létrehozott fotórealisztikus látványtervekkel nem szabad megelégedni; a végeredmény számít, a megrendelő joggal kérhet az építésztől felépült családi házakról készült felvételeket.

Nemcsak a referenciának, de a személyes szimpátiának is hagy szerepe lehet a döntésben; az építtető és építő között ideális esetben bizalmi kapcsolat alakul ki. A tervező munkája során olyan információk birtokába jut, amely a szűk családi körre tartozik: mennyi pénz van a családi kasszában? Hány évesek a gyerekek? Mi a háziasszony kedvenc időtöltése? Szabadidejében mivel foglalatoskodik a ház ura? A megrendelőnek számolnia kell azzal, hogy az építész a tervezés előtt ilyen kérdéseket is feltesz. A jó építész az első konzultációk során nemcsak a megrendelő igényeit (a család életfolyamatait) méri fel, hanem a korlátait is, sőt, olyan megoldásokra, lehetőségekre is felhívja a figyelmet, amelyek elkerülték a figyelmét. Az építészek alapvetően három dolgot mérlegelnek: a hely, illetve telek adottságait, az építtető kívánalmait, valamint a saját ambícióit.

Mesterházy Mónika

Alapító-főszerkesztő

Több mint 20 évet töltöttem az írott média világában újságíróként, szerkesztőként, megyei és országos lapoknál.

Az Életszépítők Magazint (eletszepitok.hu) 2013-ban hoztam létre.

2018-ban visszatértem eredeti hivatásomhoz, általános és középiskolásokkal foglalkozom iskolai környezetben. Érdeklődésem középpontjában az élménypedagógia, a tanulásmódszertan, a pályaorientáció, a szociális kompetencia- és a készségfejlesztés áll.

A Pécsi Tudományegyetem Egészségtudományi Karán diplomáztam, majd az ELTE Pedagógiai és Pszichológiai Karán végeztem el felsőfokú szakképzést. A Semmelweis Egyetem Mentálhigiéné Intézetében szereztem mesterdiplomát. Évek óta alkalmazom általános iskolások körében az Igazgyöngy Művészeti Iskola „Szociális kompetenciafejlesztés vizuális neveléssel” módszertanát. Az UNICEF Ébresztő óra önkéntes előadója vagyok. Megoldásfókuszú mediátor képesítéssel rendelkezem.

A Magyar Újságírók Országos Szövetségének (MÚOSZ) tagjaként szakmai érdeklődésem elsősorban az Idősügyi és Szociális Párbeszéd Szakosztály, valamint a Társadalompolitikai Szakosztály témaköreihez kötődik.